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　　前不久，河南省信阳市住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施(试行)》要求今后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。“现房销售”话题再次引发关注。什么是现房销售？推进现房销售面临哪些挑战？对房地产市场有哪些影响？

　　政策陆续出台

　　现房销售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房向市场出售的行为。购房者在交易完成后，即可获得房屋的实际占有和使用权，通常能迅速完成产权转移。与之相对应的是期房销售，即商品房预售制度，是指开发企业在项目建设完成前，预先向社会销售尚处于建设阶段的商品房。购房者依据规划设计、合同约定等要素进行购买决策，并在未来约定的时点接收房屋。

　　清华大学城市治理与可持续发展研究院副研究员李栋表示，现房销售以“所见即所得”为主要特征，购房者面对的是已建成的实体房屋，能够直观评估质量、环境与配套，交易风险相对较低，尤其能规避项目烂尾、重大规划变更或货不对板等风险。期房销售则具有不确定性，购房者需承担自购买至交付期间可能出现的开发商资金链断裂、工程延期、质量瑕疵、承诺不符等多重风险。

　　近年来，多地积极探索推行现房销售，相关配套支持政策也在不断完善。据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国多地出台现房销售相关政策。安徽提出有力有序推行商品房现房销售，指导支持合肥、芜湖做好试点工作；湖北荆门今年4月首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄，住宅签约超八成，另一项目竣工在即，认购率近九成。另有多地出台现房销售配套支持政策，如江西赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限、江西九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。

　　此次信阳发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，也是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。文中明确按“新老有别”的原则执行，即已取得施工许可证的项目仍按老办法申请预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地开发的商品房，则一律实行现房销售。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，信阳现房政策立足三项具体目标，即化风险、去库存和控增量。此次信阳提出一律实行现房销售，具有深厚的市场基础和精心考虑，是立足新形势而设立的工作目标。

　　仍需综合考量

　　对开发商而言，期房预售能够加速资金回笼，降低财务成本，是其实现高周转运营模式的关键。现房销售则要求开发商承担项目全周期的资金投入，直至竣工销售方能回收，资金成本与时间成本均显著提高。

　　业内人士表示，目前现房销售在市场中的占比稳步提升，并非单一因素作用的结果，而是政策导向、市场逻辑与行业发展阶段性特征共同塑造的趋势，是房地产市场在经历快速发展周期后，向更为成熟、稳健、注重风险控制和购房者权益保障阶段演进的必然体现。

　　李栋表示，近年来，针对房地产市场风险，尤其是预售资金监管缺位及项目交付困境，中央及地方政府的政策导向日益明晰。从“保交楼、稳民生”的底线要求，到将现房销售纳入“房地产发展新模式”的顶层设计，政策信号强烈。“安全交付”已成为购房决策的核心权重因子，推动了市场对现房产品的偏好。

　　对行业而言，在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，改善市场供需结构，加快去库存，也有利于房地产发展新模式的构建。中指研究院政策研究总监陈文静表示，现房销售模式下，房企为了吸引购房者，在项目规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，从而推动产品品质提升。现房销售更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大。

　　数据显示，今年一季度，新建商品房中现房销售面积占比达36%。“近年来，不少省份及城市出台了现房销售的政策，带来新房销售比例提升。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱说。

　　不过，现房销售仍有许多现实问题需要考量。陈文静表示，首先，由于现房销售时间节点较期房销售模式更靠后，房企销售回款也较当前更晚，较为考验房企资金情况；其次，现房销售一定程度会影响新房供应规模，对于部分库存量较小的地区来说，更需要把控推进节奏和力度；最后，现房销售对金融机构的资金要求也将提升。